告別“高周轉(zhuǎn)”擁抱“高質(zhì)量”——“品質(zhì)驅(qū)動(dòng)”下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新趨勢

今年上半年，全國新建商品房銷售面積降幅比去年同期收窄15.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售金額降幅同比收窄19.5個(gè)百分點(diǎn)，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比降幅連續(xù)8個(gè)月收窄，重點(diǎn)地區(qū)土地溢價(jià)率有所回升、庫存下行……在一系列政策“組合拳”的加持下，房地產(chǎn)市場朝著平穩(wěn)健康的方向穩(wěn)步前行。

數(shù)據(jù)變化的背后，是我國房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端預(yù)期的逐步改善。記者近日在多地采訪了解到，房地產(chǎn)行業(yè)已告別過去“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的無序擴(kuò)張階段，正加速轉(zhuǎn)向以“品質(zhì)驅(qū)動(dòng)”為核心的“好房子”建設(shè)新周期。

從“造房子”到“造生活”

7月28日，在位于成都市青羊區(qū)的成都越秀·閱今沙的樣板間，不少市民正在看房。7.2米開間的客廳，入戶采光廳與廚房、餐廳聯(lián)動(dòng)形成超17平方米的“花園餐廚”空間，這些新穎的設(shè)計(jì)讓前來看房的劉女士眼前一亮。三代同住的她很在意老人和孩子的活動(dòng)空間，而這個(gè)小區(qū)下樓即是公園。

越秀地產(chǎn)中西部區(qū)域公司副總經(jīng)理徐揚(yáng)說，越秀·閱今沙設(shè)計(jì)中將自然公園與生活場景融合，整體規(guī)劃打造樓盤外圍約60畝公園，充分融入竹編、銀杏、蜀錦等在地文化符號(hào)，引入網(wǎng)紅咖啡品牌等，以“公園+商業(yè)+社區(qū)”的創(chuàng)新模式將門前公園升級(jí)為一整片慢行生活系統(tǒng)，積極回應(yīng)成都“好房子”行動(dòng)方案中提出的將“社區(qū)功能復(fù)合化”的要求。

“好房子”的定義還在擴(kuò)寫，不止于“大”，更在于“適”——精準(zhǔn)匹配不同群體的生活需求。

同日，記者來到山東青島的海信悅瀾山小區(qū)。屋外，圍合式排布的住宅樓將住戶的采光再次優(yōu)化；屋內(nèi)，99平方米的戶型絲滑容納下三室兩廳兩衛(wèi)，三聯(lián)陽臺(tái)搭配落地窗的設(shè)計(jì)，讓整間屋子格外精致溫馨。

“相比傳統(tǒng)‘好房子’面積大、價(jià)格高的特點(diǎn)，這里的戶型面積最小不到百平，更加符合中等收入家庭的改善需求?！鼻皝聿榭葱路渴┕みM(jìn)度的王尉告訴記者，項(xiàng)目在層高、隔音等基礎(chǔ)硬件上全面對標(biāo)最新標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)還內(nèi)設(shè)適齡人群健身休閑會(huì)所，滿足“一老一小”的活動(dòng)需求。

無論是成都越秀項(xiàng)目的“公園生活圈”，還是青島海信項(xiàng)目的“適齡健身會(huì)所”，“好房子”的競爭已從單純的硬件比拼，轉(zhuǎn)向生活場景的系統(tǒng)營造。例如，適齡健身會(huì)所中，影音閱讀會(huì)所、茶室、健身房和瑜伽室，以及包含籃球場、羽毛球場的多功能球類場地讓更多體育愛好者有了施展身手、增進(jìn)鄰里關(guān)系的活動(dòng)空間。

中指研究院西南分院研究總監(jiān)蘇宇說，今年以來，消費(fèi)者在市場新產(chǎn)品的影響下，對于“好房子”的認(rèn)知不斷深化，特別是生態(tài)陽臺(tái)、270°全景艙、無雨歸家、全生命周期可變設(shè)計(jì)空間等產(chǎn)品創(chuàng)新得到認(rèn)可。消費(fèi)者從簡單的關(guān)注得房率，逐漸開始更加關(guān)注全生命周期的設(shè)計(jì)、智能設(shè)備配置的合理性、生態(tài)性與私密性的平衡、樓盤周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面，“好房子”建設(shè)對于改善型需求的激活作用進(jìn)一步凸顯。

品質(zhì)競爭重塑行業(yè)格局

7月25日，上海土地交易市場的競價(jià)大廳里，空氣仿佛被不斷攀升的數(shù)字點(diǎn)燃。當(dāng)位于上海徐匯區(qū)的衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)范圍的低密別墅地塊的競價(jià)進(jìn)入第28輪時(shí)，全場忽然安靜下來，所有人的目光都聚焦在祺祥旺宇的舉牌代表身上。隨著主持人的落槌，12.25億元的總價(jià)塵埃落定，200257元/平方米的成交樓面價(jià)，22.38%的溢價(jià)率，一舉刷新此前3月上海靜安寺地塊創(chuàng)下的16.1萬/平方米的樓面單價(jià)“地王”。

虹口北外灘地塊，一出場就吸引了綠城、保利、華潤越秀聯(lián)合體、金茂等7家巨頭前來角逐。在開拍后，地塊很快來到64.719億元的中止價(jià)，最終，綠城以裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/平方米、配套公共服務(wù)設(shè)施2600平方米、高端人才配件比例2%，觸發(fā)“雙高雙競”獲得地塊，地塊溢價(jià)率46.33%，成為北外灘的全新“地王”。

另一邊，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)地塊同樣上演7家房企的激烈競爭，競價(jià)一路沖破中止價(jià)。在“雙高雙競”環(huán)節(jié)，國貿(mào)與招商港中旅聯(lián)合體你追我趕，最終，招商港中旅聯(lián)合體以4500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)、200平方米公共服務(wù)設(shè)施配套、0.7%的高端人才配建比例競得該地塊，總價(jià)27.289億元，樓面單價(jià)52360元/平方米，溢價(jià)率40%，成為該板塊的新地王。

“以前拿地拼的是周轉(zhuǎn)速度，現(xiàn)在比的是對項(xiàng)目的品質(zhì)把控，這些地塊的稀缺性擺在眼前，只要把產(chǎn)品力做扎實(shí)，根本不愁市場認(rèn)可。”一位房企投拓負(fù)責(zé)人坦言，核心地區(qū)核心地塊，只要項(xiàng)目好，是不愁出手的。他以唐鎮(zhèn)板塊為例，6月底剛剛開盤的保利天奕項(xiàng)目，231套房源開盤當(dāng)日即售罄，正是市場對優(yōu)質(zhì)住宅的直接回應(yīng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說，近兩年上海高端住宅交易的持續(xù)走強(qiáng)，為房企注入了信心。此次受追捧的三幅地塊，除了占據(jù)核心區(qū)位的稀缺優(yōu)勢外，其都有面積較小、總價(jià)可控的特點(diǎn)，房企易于消化。

“‘品質(zhì)競爭’已是行業(yè)格局重塑的關(guān)鍵力量?！笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋觯?025年以來，以建設(shè)“好房子”為目標(biāo)的一系列政策顯著提升了住宅產(chǎn)品的實(shí)得率、空間尺度與居住舒適度。這些政策紅利不僅有效激活了市場需求，更從根本上驅(qū)動(dòng)著住宅產(chǎn)品的全方位升級(jí)換代。

房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型開辟新賽道

2025年，“好房子”首次被寫入政府工作報(bào)告，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向的重大轉(zhuǎn)變。5月，以“好房子”理念貫穿始終的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式施行，新規(guī)緊扣“安全、舒適、綠色、智慧”四大核心目標(biāo)，從建筑結(jié)構(gòu)到居住體驗(yàn)、從生態(tài)環(huán)保到智能應(yīng)用，對住宅建設(shè)全鏈條提出了一系列剛性約束與升級(jí)要求。

各地政府也紛紛結(jié)合自身實(shí)際情況，出臺(tái)一系列政策措施，積極推動(dòng)“好房子”建設(shè)落地生根。例如，江蘇省、浙江省針對新建住房品質(zhì)提升和改善發(fā)布技術(shù)導(dǎo)則。從規(guī)劃布局、公共設(shè)施、環(huán)境營造等方面提升住宅空間品質(zhì)；從戶型設(shè)計(jì)、材料選用、建造管理等方面提升住宅性能品質(zhì)……湖北省發(fā)布老房子改造成“好房子”的技術(shù)指引。從“新”“好”“適”三個(gè)主要方向（“新”即設(shè)備更新、管路更新、智能煥新；“好”即好材料、好裝修、好家居；“適”即適老化、適幼化、適殘化、適多代），推動(dòng)將老房子改造成安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

在政策端，山東省對建設(shè)、購買“好房子”給予金融、財(cái)政政策支持。將高品質(zhì)住宅項(xiàng)目納入綠色金融支持范圍，鼓勵(lì)銀行對符合條件的企業(yè)、項(xiàng)目通過開辟綠色通道、加大信貸支持力度、降低信貸融資成本等方式給予支持。對使用住房公積金貸款購買高品質(zhì)住宅的，貸款額度可按一定比例上浮。

“‘好房子’建設(shè)既是民生工程，也是發(fā)展工程?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司司長姚天瑋此前表示，建設(shè)“好房子”，不僅給新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料應(yīng)用提供了廣闊的空間，還能釋放出“擴(kuò)內(nèi)需”“促消費(fèi)”的巨大潛能，為建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展開辟了新賽道。

楊科偉表示，這種轉(zhuǎn)變不僅能激活改善型需求，更能推動(dòng)房地產(chǎn)與城市更新、社區(qū)服務(wù)、智能家居等產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，為行業(yè)開辟新的增長空間?？梢灶A(yù)見，當(dāng)“品質(zhì)”成為居民住房消費(fèi)的新共識(shí)，市場需求端的結(jié)構(gòu)升級(jí)將與供給端的產(chǎn)品革新形成正向循環(huán)。在需求動(dòng)能的持續(xù)釋放下，房地產(chǎn)市場有望邁向更健康、更可持續(xù)的發(fā)展軌道。