7月房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)仍持續(xù) 業(yè)內(nèi)：期待更大政策力度

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年7月份，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴(kuò)大，其中一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比降幅繼續(xù)收窄。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)還在持續(xù)，新房、二手房總體環(huán)比跌幅均輕微收窄，由于當(dāng)前市場(chǎng)成交動(dòng)力仍較不足，供求關(guān)系并未實(shí)現(xiàn)明顯改善，預(yù)計(jì)短期房?jī)r(jià)仍以跌為主，降幅走勢(shì)或趨于平穩(wěn)。

70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比“以跌為主”

從7月份70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，環(huán)比上漲城市數(shù)量2個(gè)，較上月減少2城；2城環(huán)比持平；其余66城環(huán)比下跌。

從各等級(jí)城市來(lái)看，一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比維穩(wěn)、二線降幅收窄、三線降幅擴(kuò)大；各線同比降幅均繼續(xù)擴(kuò)大。其中，7月環(huán)比方面，一、二、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.5%、0.6%、0.7%，降幅分別較上月持平、收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)、擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比方面，一、二、三線城市新房?jī)r(jià)格同比分別下降4.2%、4.8%、5.8%，降幅分別較上月擴(kuò)大0.5、0.3、0.4個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，7月新房?jī)r(jià)格走勢(shì)依舊“以跌為主”，環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)仍處于歷史高位水平，價(jià)格底部調(diào)整態(tài)勢(shì)未改；同時(shí)總體環(huán)比跌幅連續(xù)小幅收窄，似乎也意味著價(jià)格已經(jīng)從快速下跌進(jìn)入平穩(wěn)波動(dòng)區(qū)間。

從城市來(lái)看，關(guān)榮雪分析說(shuō)，“上海、西安新房?jī)r(jià)格延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，本月環(huán)比均上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海新房?jī)r(jià)格自2022年6月份以來(lái)環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)，環(huán)比已連續(xù)上漲26個(gè)月，這與其豪宅產(chǎn)品成交熱度不俗脫不開關(guān)系；同時(shí)從各面積段變化來(lái)看，7月西安90平以上住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，改善性需求可能仍是價(jià)格走漲的主要力量。此外，太原、吉林新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平；其余大多數(shù)城市新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，其中，溫州環(huán)比下跌1.9%位居跌幅首位。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，7月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比指標(biāo)有微弱改善，說(shuō)明政策積極有效，政策在降低購(gòu)房成本和激活購(gòu)房需求方面持續(xù)發(fā)力?？紤]到同比跌幅還在擴(kuò)大，也要求后續(xù)購(gòu)房政策還需要持續(xù)加碼，尤其是需要多角度挖掘購(gòu)房需求。一線城市要發(fā)揮好示范作用，從本輪樓市的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)看，此類大城市更是需要有較好表率，真正帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期的向好發(fā)展。

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅輕微收窄

從7月二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)降至1個(gè)，2城環(huán)比持平，其余67城環(huán)比下跌。

從各等級(jí)城市來(lái)看，一線二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅擴(kuò)大、同比收窄；二三線環(huán)比降幅收窄、同比擴(kuò)大。其中，7月環(huán)比方面，一線、二線、三線環(huán)比分別下降0.5%、0.8%、0.8%，降幅分別較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)、收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)、收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。同比方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降8.8%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市同比分別下降8.2%、8.1%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.3個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)榮雪表示，7月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步增多，結(jié)合總體環(huán)比降幅輕微收窄來(lái)看，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格與新房一致，均呈現(xiàn)底部態(tài)勢(shì)未改，降勢(shì)逐步穩(wěn)定的特征，當(dāng)前價(jià)格快速下跌情緒已過(guò)。另外，7月二手房市場(chǎng)成交量相對(duì)穩(wěn)定，“以價(jià)換量”趨勢(shì)仍在。

“7月僅上海、北京、昆明3城二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲或維穩(wěn)，其余大多數(shù)城市仍在下行。其中，上海環(huán)比上漲0.1%，漲幅連續(xù)2個(gè)月領(lǐng)跑，可以看到，近期上海價(jià)格向好趨勢(shì)較為明朗，新房、二手房雙雙呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，似乎顯示出樓市企穩(wěn)跡象，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是重要的積極信號(hào)；北京二手房?jī)r(jià)格由上月環(huán)比漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。不過(guò)，要判斷市場(chǎng)是否真正開始企穩(wěn)，還需要后續(xù)更長(zhǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)支撐。另外，昆明環(huán)比持平，廈門、南昌位居二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅前二，環(huán)比分別下降1.8%、1.7%?！标P(guān)榮雪說(shuō)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，7月房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)還在持續(xù)，但二線城市一二手房降幅有所收窄，顯示出區(qū)域差異依然明顯，受政策不斷提振、供需逐步走向平衡等因素的影響，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)將會(huì)不斷減弱。“上海的一二手房均出現(xiàn)上漲，并且二手房?jī)r(jià)格的上漲加之7月的高成交量，也顯示出市場(chǎng)的韌性正不斷強(qiáng)化，北京則是二手房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)持平，政策的效力開始釋放。二手房‘以舊換新’政策在各地落地，不僅刺激了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)，同時(shí)也激發(fā)了市場(chǎng)的需求，二手供應(yīng)量的提升使得購(gòu)房者在選擇房源時(shí)有了更多的選項(xiàng)，從而可能促使二手房市場(chǎng)的活躍度提升?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)從深度調(diào)整進(jìn)入到略復(fù)蘇的階段，既說(shuō)明政策有效，也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是充分的。價(jià)格的充分調(diào)整，為新一輪復(fù)蘇創(chuàng)造了更好的條件和基礎(chǔ)，尤其是好學(xué)區(qū)和好戶型的二手房，更容易率先復(fù)蘇。各地應(yīng)把價(jià)格的下跌轉(zhuǎn)化為“房?jī)r(jià)便宜”的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)積極鼓勵(lì)各類社會(huì)資本收購(gòu)二手房，促進(jìn)二手房的供求關(guān)系進(jìn)一步趨于合理。

后續(xù)仍需政策托底

“517新政”出臺(tái)后，全國(guó)各省市地方相繼落地首付比例調(diào)整、貸款利率下調(diào)政策，同時(shí)進(jìn)一步推出放松限購(gòu)、去庫(kù)存等多方面舉措。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“517新政”在部分城市影響不小，特別是北京和上海，成交量在6、7月復(fù)蘇明顯，都達(dá)到了年內(nèi)的最高點(diǎn)。但是整體看，購(gòu)房者信心仍然不足，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)仍然需要進(jìn)一步觀察。

“6月因?yàn)檎叽碳?shù)據(jù)企穩(wěn)，但進(jìn)入7月，隨著房企年中沖刺結(jié)束以及供應(yīng)收縮，新房成交量止升轉(zhuǎn)降，持續(xù)復(fù)蘇的動(dòng)力不足，市場(chǎng)再次進(jìn)入博弈周期。樓市累計(jì)已經(jīng)調(diào)整超過(guò)一年，同比降幅均在擴(kuò)大，但最近兩個(gè)月，整體市場(chǎng)在‘517’政策的影響下，在前期普跌的情況下，一線城市出現(xiàn)了跌幅收窄，部分城市環(huán)比上漲的現(xiàn)象?！睆埓髠フf(shuō)。

近期，全國(guó)多地通過(guò)政府公開征集或地方國(guó)企收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房，成為樓市加速去庫(kù)存，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系的重要舉措之一。

張波指出，后續(xù)需關(guān)注各地“收儲(chǔ)”對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，雖然7月這一效果并未得到充分體現(xiàn)，但今年下半年各地的“收儲(chǔ)”動(dòng)作會(huì)不斷加快，對(duì)于一些區(qū)位相對(duì)較好，并且新房供應(yīng)量大的區(qū)域，通過(guò)“收儲(chǔ)”會(huì)明顯起到減少市場(chǎng)供應(yīng)的效果，供需矛盾會(huì)不斷緩解，這對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格的影響會(huì)尤其明顯。

張大偉表示，“整體看，2024年樓市的需求、購(gòu)房者的收入和信心都還需要一定時(shí)間恢復(fù)，還在逐漸見底過(guò)程中，市場(chǎng)也期待政策的力度更大一點(diǎn)?！?/p>